Рынок недвижимости: как изменились цены на квартиры за год

Украинский рынок недвижимости в 2025 году продемонстрировал устойчивость, адаптировавшись к вызовам военного времени. Умеренная реакция на обстрелы и блэкауты уступила место чувствительности к финансированию льготных программ.

Ключевыми тенденциями года стали рост цен, оживление спроса и региональное восстановление, что перевернуло ситуацию на прифронтовых рынках, говорится в исследовании ЛУН.

Поворотный момент: восстановление востока и юга

В 2025 году рынки относительно безопасных, но приближенных к фронту регионов (Харьков, Сумы, Одесса) начали восстанавливаться после значительного ослабления. Если в прошлом году в Харькове аренда едва держалась на границе 4 тыс. грн, то в этом году арендные ставки пошли вверх, а падение вторички сменилось ростом. В Одессе аренда однокомнатных квартир выросла почти вдвое, показав годовой прирост на 18%. Это свидетельствует о выходе рынка на новый этап, когда восточные и южные регионы начинают расти.

Влияние государственных инструментов

Устойчивость рынка в значительной степени обусловлена государственными программами:

єОселя: С начала работы выдано более 21 тыс. кредитов (на сумму 31 млрд грн). В 2025 году программа активно влияла на первичный рынок, обеспечив выдачу более 4,3 тыс. кредитов именно на жилье от застройщиков (готовое или строящееся).

єВідновлення: Наиболее ощутимое влияние на вторичный рынок. 28 тыс. семей получили жилищные сертификаты на 40 млрд грн, причем более 18,6 тыс. семей уже приобрели новое жилье.

К сожалению, сегмент аренды все еще минимально поддерживается государством из-за нежелания арендодателей легализовывать доходы.

Вторичный рынок: Львов опередил Киев

Цены на вторичном рынке стремительно росли почти по всей стране. Больше всего подорожали двухкомнатные квартиры, что, вероятно, подтверждает активную интеграцию ВПЛ, которые ищут семейное жилье.

Рекордсмены роста (1-комнатные): Тернополь (+21%), Одесса и Ровно (+18%). Даже в Киеве и Чернигове рост составил +11%.

Региональный дисбаланс: Разрыв между ценами на западе и востоке страны увеличился и достигает 2–4 раз (от $20 тыс. в Николаеве до $68 тыс. во Львове). Снижение средней стоимости 1-комнатных зафиксировано только в Николаеве (-5%) и Запорожье (-6%).

Лидер по цене: Львов ($68 тыс.) сохранил лидерство в средней стоимости 1-комнатных квартир, опередив Киев ($66,5 тыс.).

Скорость сделок: Покупатели перестали откладывать решения, что привело к существенному сокращению срока экспозиции квартир. Во Львове этот срок снизился с 62 до 34 дней, а в Киеве — с 65 до 50 дней.

Первичный рынок: рост активности застройщиков

Себестоимость строительства растет (особенно из-за оплаты труда), что толкает цены на первичке вверх.

Самые дорогие новостройки: Львов ($58,6 тыс. грн/м²), Киев ($55,3 тыс. грн/м²). Одесса ($47,1 тыс. грн/м²) впервые вытеснила Ужгород из тройки лидеров.

Увеличение проектов: Активность девелоперов резко возросла. В Киеве и области количество новых проектов увеличилось на 85% по сравнению с прошлым годом. Во Львове за год открылись продажи в 63 новых ЖК.

Возвращение инвесторов: Выросло количество запросов на "пакетные" покупки, что свидетельствует о постепенном возвращении инвестиционного интереса.

Доступность жилья: Несмотря на рост цен, доступность жилья повысилась: соотношение средней стоимости 1-комнатной квартиры к годовой зарплате снизилось. В Киеве "на квартиру" теперь нужно 7,5 средних годовых зарплат (против 8,2 в прошлом году), а во Львове — 8,5 (против 9,6 в прошлом году).