Падіння вартості квадратних метрів у сусідній Польщі не спровокує аналогічний "цінопад" в Україні. Експерти наголошують, що вітчизняний ринок нерухомості працює за кардинально іншими правилами, де головним фактором залишається жорсткий дефіцит готового житла на тлі війни.
Про це виданню Delo.ua розповіла бренд-менеджерка категорії "OLX Нерухомість" Юлія Козар.
За її словами, зараз в Україні діє протилежна ринкова логіка: пропозиція стрімко скорочується, тоді як попит продовжує зростати.
Ключові фактори, що штовхають ціни вгору:
Дефіцит на вторинному ринку. За даними на листопад 2025 року, кількість оголошень про продаж квартир зменшилася на 15% у річному вимірі, а будинків — на 2%.
Масштабні руйнування. Станом на лютий 2025 року в країні знищено або пошкоджено 95 млн кв. м житлового фонду (дані KSE Institute).
Криза новобудов. Темпи будівництва не перекривають втрати. Забудовникам бракує фінансування та робітників, а будматеріали дорожчають. Інвестори ж бояться вкладатися в "котловани" і шукають лише введені в експлуатацію об'єкти.
Експерти прогнозують, що замість здешевлення на українців чекає подальше зростання вартості "квадратів". Ситуацію може ще більше "розігріти" можливе припинення активних бойових дій, коли на ринок вийде відкладений попит. Тож польський сценарій зниження вартості житла в українських реаліях виглядає неможливим.
Контраст ринків нерухомості Польщі та України
Зазначимо, що ситуація на польському ринку житла, яку експерти наводять як приклад цінової корекції, справді демонструє ознаки охолодження після тривалого "перегріву". У третьому кварталі 2025 року середня вартість вторинного житла у семи найбільших містах Польщі (Варшава, Краків, Гданськ та ін.) зафіксувала незначне падіння на 0,91% у річному вимірі, а в деяких преміальних районах столиці ціни знизилися ще відчутніше. Це стало наслідком рекордних обсягів будівництва, високих іпотечних ставок (близько 5,25%) та запровадження нових правил прозорості цін для забудовників, що змусило ринок стабілізуватися.
Український ринок рухається у діаметрально протилежному напрямку через фізичне знищення житлового фонду, масштаби якого продовжують зростати. За оцінками KSE Institute станом на кінець 2024 — початок 2025 року, загальна сума збитків інфраструктури сягнула майже 170 мільярдів доларів, з яких найбільша частка припадає саме на житловий сектор — близько 60 мільярдів доларів. Руйнувань зазнали понад 236 тисяч житлових будівель, серед яких 27 тисяч багатоквартирних будинків та понад 200 тисяч приватних осель.
Цей фактор створив жорсткий дефіцит пропозиції: у 2025 році кількість оголошень про продаж житла в Україні впала на 15%, що на тлі стабільного попиту підштовхнуло медіанну ціну вгору на 19%. Найбільш стрімке подорожчання зафіксовано у відносно безпечних регіонах, зокрема в Ужгороді ціни злетіли на 60%, а в Києві вартість однокімнатних квартир зросла на 16%. Тож поки Польща бореться з надлишком пропозиції, Україна стикається з критичною нестачею квадратних метрів, що унеможливлює зниження цін у найближчій перспективі.