В Україні змінять правила експлуатації багатоповерхівок: Попенко сказав, чому "реформа" приречена на провал

В Україні хочуть змінити правила управління багатоквартирними будинками.

Як передає "Хвиля", про це йдеться в матеріалі ТСН.

Кабмін затвердив постанову про реалізацію експериментального проєкту зі створення, впровадження та забезпечення функціонування Системи управління багатоквартирними будинками (СУББ). Експериментальний проєкт планують впровадити за два роки, до кінця 2026 року.

Зокрема, планується, що вся інформація про багатоквартирний будинок та діяльність ОСББ буде міститися в єдиній електронній системі Наш Дім. При цьому власники квартир отримають актуальну інформацію про своє житло, а також візьмуть участь у зборах та голосуваннях онлайн.

Тим часом, ОСББ та управителі будуть зберігати рішення та документи про будинок у захищених цифрових сховищах. Також вони зможуть звітувати про свою роботу на сайті.

Впровадженням нової системи займатиметься Міністерство розвитку громад та територій України.

Зокрема, інформаційно-комунікаційна СУББ виконуватиме такі завдання:

• щодо впровадження уніфікованого та цифровізованого підходу при управлінні багатоквартирними будинками;
• розширення доступу до інформації про технічний стан спільного майна співвласників багатоквартирних будинків;
• впровадження інструментів для збору інформаційних, аналітичних та статистичних даних, необхідних для прийняття ефективних рішень у процесі впровадження житлової політики, як всередині окремої територіальної громади, так і на державному рівні.

"Система управління багатоквартирними будинками (СУББ) мінімізує негативний вплив "людського фактору" в переважній більшості процесів управління багатоквартирним будинком, у тому числі й у проведенні зборів співвласників та оприлюдненні протоколів засідань. Крім того, за рахунок цифровізації процесів унеможливлюється корупційна складова", – зазначили в Міністерстві розвитку громад та територій України.

Там також підкреслили, що на державному рівні впровадження та розвиток СУББ є важливою складовою реформи житлової політики.

При цьому постановою про впровадження Системи управління багатоквартирними будинками, затвердженою Кабміном, зазначено, що в процесі впровадження визначаються:

• процедура та вимоги щодо наповнення та ведення системи управління;
• структура системи управління;
• повноваження держателя, адміністратора та технічного адміністратора;
• функціональні можливості системи управління та 11 електронних кабінетів і передбачається створення такого компонента системи управління як Реєстр управління багатоквартирними будинками.

Крім того, постановою уряду передбачено, що при впровадженні СУББ необхідно забезпечити взаємодію з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва.

"Вся інформація про багатоквартирний будинок та діяльність ОСББ буде міститися в єдиній електронній системі Наш Дім. Власники квартир матимуть актуальну інформацію про своє житло, а також братимуть участь у зборах та голосуваннях онлайн. А ОСББ та управителі будуть зберігати рішення та документи про будинок у захищених цифрових сховищах. А ще будуть звітувати про свою роботу на сайті – більше жодних оголошень на дверях під'їзду", – зазначили в уряді.

Експерт з питань ЖКГ Олег Попенко розповів, наскільки ефективна нова система управління багатоквартирними будинками і власне, що вона змінить для мешканців.

За його словами, йому до кінця незрозуміло, які функції виконуватиме нова система управління багатоквартирними будинками, яку впроваджує уряд, якщо в кожному багатоквартирному будинку є співвласники, які безпосередньо за це відповідають.

При цьому Попенко підкреслив, що, на його думку, йдеться про певний мобільний додаток, який має полегшити прийняття рішень у багатоквартирному будинку.

"Тобто люди за допомогою цього мобільного додатку або якоїсь комп'ютерної програми, яких, до речі, вже створено чимало, зможуть спілкуватися між собою та приймати певні рішення. Зараз для цього є чимало будинкових чатів у Viber або WhatsApp. Думаю, що в уряді просто хочуть відійти від формального чату в соціальних мережах і перейти до більш офіційно-виробничого. Але, як мені здається, це абсолютно помилковий шлях", – розповів Попенко.

На його думку, спілкування та прийняття рішень онлайн призведе до погіршення ситуації в багатоквартирних будинках.

"У багатоквартирних будинках достатньо інших, набагато більш суттєвих проблем – відсутня система контролю за діяльністю управителів, немає важелів впливу на процеси, що відбуваються в багатоквартирних будинках. Через це відбуваються рейдерські захоплення приміщень, процвітає корупція на рівні управителів. І це не поодинокі випадки, їх сотні або навіть тисячі. Тому я дуже сумніваюся, що всі ці гострі проблеми можна вирішити лише шляхом впровадження СУББ", – підкреслив експерт.

Попенко висловив переконання, що проблеми, які виникають при управлінні багатоквартирними будинками в Україні, потрібно вирішувати, враховуючи досвід інших країн.

"У США для вирішення таких питань існує окремий Житловий суд, який розглядає всі справи, пов'язані з житловими питаннями, починаючи від оренди житла (відносини між орендодавцем та орендарем) в багатоквартирних будинках і закінчуючи спірними питаннями, що виникають між співвласниками. Ось це нам потрібно, як повітря. У нас практично відсутні судові рішення щодо розгляду таких справ, а спірних питань між співвласниками виникає за місяць десятки тисяч, тільки по Києву", – зазначив експерт.

За його словами, ці питання чомусь нікого не цікавлять через те, що у нас немає інстанції, куди можна було б звернутися для їх вирішення.

"Держпродспоживслужба – не може розглянути певні питання, тому що у них немає повноважень і не вистачає людей. Поліція – відмовляється розглядати заяви через їх величезну кількість, а НКРЕКП відмовляється розглядати питання щодо тарифів. Тобто вирішити проблемні питання співвласникам багатоквартирних будинків ні з ким. Вся допомога від держави на цьому закінчується", – підкреслив експерт.

Розробляється нова система управління багатоквартирними будинками (СУББ), яка має спростити процес прийняття рішень для співвласників. На даний час організація загальних зборів та голосувань вимагає значних часових витрат. Після впровадження нової системи мешканці зможуть голосувати через додаток "Дія" або за допомогою смартфона, що суттєво прискорить процес.

Експерт погоджується, що стане зручніше, але при цьому застерігає, що подібні речі можуть призвести і до викривлення результатів голосування.

"Візьмемо, наприклад, багатоквартирний будинок десь на околиці невеликого містечка, де люди живуть у "хрущовці" і отримують зарплату в 10 тисяч гривень. Я переконаний, що ¾ людей, які там проживають не знають, що таке смартфон, тому що більшість із них пенсіонери або мають дуже малі доходи. Як вони будуть голосувати? І головне, хто за них буде голосувати? Уявіть собі, що по будинку потрібно буде прийняти термінове рішення. Обов'язково з'являться "ходоки", які будуть обходити квартири і просити проголосувати за потрібне їм питання. А потім у людей будуть раптово відбирати підвали та горища, які перейдуть комусь у власність", – пояснив Попенко.

При цьому він сумнівається, що завдяки появі СУББ вдасться прибрати "людський фактор" і зникнуть зловживання, наприклад, на виборах керівництва ОСББ.

"Мені здається, що розробники цих нововведень помиляються. Навпаки, конфлікти та непорозуміння між співвласниками залишаться, в цьому можна переконатися в будь-якому будинковому чаті Києва. Там пишуть все, що заманеться і питання роками не вирішуються. Саме тому я переконаний, що створення різноманітних онлайн механізмів ніяк не вирішить реальних проблем. На жаль, у наших співвласників житла немає розуміння, що вони відповідальні за свій будинок", – розповів він.

За словами експерта, існує ще одна величезна проблема – відсутність контролю за всіма діями управляючих компаній, приватних та комунальних жеків, які придумують власні правила та умови для мешканців будинків. Особливо це помітно в Києві.

"По суті ОСББ в столиці теж стали інструментом корупції, якими до цього були комунальні жеки. Вони використовують бюджетні кошти – програми 70 на 30, коли людей у Києві розводять на встановленні сонячних панелей на дахах будинків. Нічого не змінюється. 90% жителів ОСББ не розуміють, за що саме вони голосують на зборах. Одиниці докопуються до суті питання. Решта голосують, як їм порадять сусіди або як "підкажуть" доброзичливці за якийсь подарунок", – розповів він.

Експерт також підкреслив, що у нас зовсім не вибудувана система відповідального власника багатоквартирного будинку, про яку 10 років тільки розповідають чиновники, але нічого не роблять, щоб ця відповідальність нарешті з'явилася.

"Багато хто не знає, що за законом, остання компанія, яка передає будинок співвласникам для створення ОСББ, зобов'язана виконати в ньому капітальний ремонт, тобто повністю його відновити і тільки потім передати. Але, на жаль, цього ніхто не робить, людей просто обманюють. А питання ремонтів "падає" на самих співвласників, у яких на це немає коштів", – зазначив Попенко.

У 2020 році опитування Мінрегіону показало, що 73% мешканців були готові платити щомісяця на ремонт багатоквартирного будинку в Києві не більше 500 гривень. Хоча в середньому з квартири площею 50 квадратних метрів потрібно зібрати на капітальний ремонт у багатоквартирному будинку десь до 10 тисяч доларів. Виходить, щоб отримати необхідну суму на капітальний ремонт потрібно 68 років. У людей фізично немає таких коштів.

"Щоб якось змінити ситуацію, потрібно вносити чимало змін до законів, збільшити кількість програм з модернізації житлового фонду, тому що, наприклад, одна програма в Києві з енергоефективності, аж ніяк не вирішує цього питання. Це треба виправляти. Тому, особисто для мене, ініціатива уряду щодо запровадження СУМД – має виключно передвиборчий присмак, щоб знову сподобатися людям", – розповів Попенко.

За його словами, нова система управління багатоквартирним будинком, здебільшого, може бути реалізована тільки через ОСББ, оскільки в будинку, який обслуговує комунальний або приватний жек, цей додаток не стане інструментом для прийняття рішень. Там взагалі не звертають уваги на те, що реально відбувається з будинком.

Поки невідомо, в якому місті стартуватиме експеримент із запровадження СУМД.

"Сумніваюся, що це буде Київ через певні політичні протистояння між мером і центральною владою. У Харкові теж навряд чи, тому що там більшість ЖЕКів комунальні, а система ОСББ не розвинена. Тому таким містом може стати Львів, де дуже потужна спільнота співвласників багатоквартирних будинків і лояльний до влади мер. Тому цілком можливо, що цей проект почнуть реалізовувати Львові", – додав Попенко.

Нагадаємо, які зміни чекають на українців з 1 грудня.